Location meublée ou vide : les différences

Deux régimes, deux logiques

En France, un logement loué comme résidence principale l'est soit vide (non meublé), soit meublé. Les deux régimes sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989, mais leurs règles diffèrent sur plusieurs points importants : durée du bail, montant du dépôt de garantie, préavis et équipements obligatoires.

Le choix dépend de votre situation : un étudiant ou un salarié en mobilité recherchera souvent la souplesse du meublé, tandis qu'une famille qui souhaite s'installer durablement privilégiera fréquemment la location vide.

La durée du bail

En location vide, le bail est d'au moins 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier (6 ans s'il s'agit d'une société). En location meublée, le bail est d'au moins 1 an, ou de 9 mois pour un étudiant, sans reconduction automatique dans ce dernier cas.

Il existe aussi le bail mobilité, uniquement en meublé, d'une durée de 1 à 10 mois pour les personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation. Il n'est pas renouvelable et ne permet pas de demander de dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie

Il est limité à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Il doit être restitué dans un délai d'1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois dans le cas contraire.

Le préavis du locataire

En location meublée, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'1 mois. En location vide, le préavis est en principe de 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas : logement situé en zone tendue, obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi, raisons de santé ou bénéfice de certaines aides.

Le détail des cas de préavis réduit figure sur service-public.fr ; il est utile de le vérifier avant d'envoyer votre congé.

Les équipements obligatoires en meublé

Un logement meublé doit permettre au locataire d'y vivre avec ses seuls effets personnels. Un décret fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager.

Si ces éléments manquent, le logement peut être requalifié en location vide, avec les règles correspondantes. Un inventaire détaillé est joint à l'état des lieux.

Loyer et fiscalité

Le loyer d'un meublé est généralement plus élevé qu'une location vide équivalente. Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, des plafonds spécifiques s'appliquent aux deux régimes.

Côté propriétaire, les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour un projet d'investissement, faites-vous conseiller selon votre situation.