Capacité d'emprunt : comment la calculer

Ce que regarde la banque

Avant d'accorder un prêt immobilier, la banque vérifie que vous pourrez rembourser sans mettre votre budget en danger. Elle examine vos revenus, leur stabilité, vos charges et crédits en cours, votre apport personnel et la gestion de vos comptes.

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'elle peut raisonnablement vous prêter, compte tenu de ces éléments, de la durée du prêt et du taux obtenu.

Le taux d'endettement de 35 %

Le Haut Conseil de stabilité financière recommande aux banques de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et une durée de crédit de 25 ans (jusqu'à 27 ans dans certains cas pour le neuf). Les banques disposent toutefois d'une marge de dérogation limitée.

Concrètement, avec 4 000 € de revenus nets mensuels pour le foyer et aucun autre crédit, la mensualité maximale se situe autour de 1 400 €.

La formule de calcul

La première étape consiste à calculer la mensualité maximale : revenus nets mensuels × 35 %, moins les mensualités des crédits en cours.

On en déduit le capital empruntable avec la formule d'un prêt à mensualités constantes : capital = mensualité × (1 − (1 + t)^−n) / t, où t est le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités.

Par exemple, une mensualité de 1 400 € sur 25 ans à 3,5 % permet d'emprunter environ 280 000 €, hors assurance. Notre simulateur de capacité d'emprunt fait ce calcul pour vous.

Le reste à vivre

Au-delà du taux d'endettement, la banque s'intéresse au « reste à vivre », c'est-à-dire la somme qui reste une fois les mensualités payées. Un foyer avec des revenus élevés pourra parfois dépasser légèrement 35 %, alors qu'un foyer aux revenus plus modestes devra conserver une marge suffisante pour les dépenses courantes.

Le rôle de l'apport

L'apport personnel sert souvent à financer les frais de notaire et de garantie. Beaucoup de banques demandent un apport d'environ 10 % du prix, même si ce n'est pas une obligation légale. Un apport plus important peut améliorer les conditions du prêt.

Selon votre situation, certains dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ) peuvent compléter le financement d'une première acquisition, sous conditions de ressources et de zone.

Améliorer sa capacité d'emprunt

Solder un petit crédit à la consommation, allonger la durée (dans la limite de 25 ans), faire jouer la concurrence sur le taux et sur l'assurance emprunteur, ou emprunter à deux sont autant de leviers. Préparez aussi des comptes bien tenus sur les trois derniers mois : les banques y sont attentives.