Les diagnostics obligatoires pour vendre ou louer

Le dossier de diagnostic technique

Que vous vendiez ou louiez un logement, vous devez fournir un dossier de diagnostic technique (DDT). Il informe l'acheteur ou le locataire sur l'état du bien, ses risques et sa performance énergétique. Les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, aux frais du propriétaire.

La liste exacte dépend de l'âge du bien, de sa localisation, de son type d'installation et du projet (vente ou location).

Le DPE, pour tous les projets

Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il doit figurer dès l'annonce et reste valable 10 ans (les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables).

En location, le DPE a une conséquence directe : les logements classés G ne peuvent plus être proposés dans un nouveau bail depuis 2025, puis ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Pour certaines ventes de maisons ou d'immeubles classés F ou G, un audit énergétique est également exigé.

Les diagnostics liés à l'âge du bien

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Diagnostic amiante : pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Diagnostics électricité et gaz : lorsque l'installation a plus de 15 ans. Valables 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location.

Les diagnostics liés à la localisation

L'état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire partout ; il indique si le bien est exposé à des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou au radon. Il doit dater de moins de 6 mois.

Selon les zones, s'ajoutent l'état relatif aux termites, l'information sur la présence de mérule, et le diagnostic bruit pour les biens proches d'un aéroport.

Spécificités de la vente

En copropriété, la surface privative dite « loi Carrez » doit être mesurée et mentionnée dans l'avant-contrat. Pour une maison non raccordée au tout-à-l'égout, un diagnostic de l'assainissement non collectif est requis.

L'absence d'un diagnostic obligatoire peut empêcher le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés, voire entraîner une diminution du prix.

Spécificités de la location

En location, le DDT est annexé au bail. Il comprend notamment le DPE, l'ERP, le CREP pour les logements anciens, les diagnostics électricité et gaz, et la mention de la surface habitable (dite « loi Boutin »). Pour les biens anciens, le propriétaire doit aussi tenir à disposition le dossier amiante des parties privatives.